中信證券：房地產(chǎn)供給過大的局面已發(fā)生變化 市場具備止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)
智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研報(bào)稱，總體來看，房地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)存在，但企業(yè)透過多種措施應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，也維持了穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表。房價(jià)過高，房地產(chǎn)供給過大的局面已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，市場已經(jīng)有了止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)，市場慣性下行則需外力扭轉(zhuǎn)。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心的確處于向上重估周期，且和住宅開發(fā)周期并不同步。
中信證券主要觀點(diǎn)如下：
開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)當(dāng)前困難局面所采取的四大手段。
手段一：又快又好去化新貨，不僅有利于企業(yè)對(duì)沖低毛利存量項(xiàng)目，優(yōu)化企業(yè)毛利率表現(xiàn)，同時(shí)也為企業(yè)持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流提供了堅(jiān)實(shí)支撐;
手段二：多管齊下壓降不良資產(chǎn)，企業(yè)既可以積極促成銷售，也可以通過調(diào)整規(guī)劃，退換土地等方式有效盤活;
手段三：盡全力提升資產(chǎn)經(jīng)營能力，截至2025上半年，樣本企業(yè)的開發(fā)業(yè)務(wù)收入較2023上半年的峰值水平下降14%，經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入則較2023上半年提升18%;
手段四：努力壓降成本費(fèi)用支出，2025上半年，樣本企業(yè)銷售費(fèi)用較2023年高點(diǎn)下降10.7%，管理費(fèi)用下降33.7%，企業(yè)員工人數(shù)較2021年高點(diǎn)下降10.1%。
開發(fā)企業(yè)仍面臨存貨、盈利和現(xiàn)金流壓力。
從國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)看，70大中城市不論是新房還是二手房價(jià)格仍然處在下降通道，尤其是二季度以來，房價(jià)壓力有所增加。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中規(guī)模龐大的未出售物業(yè)不僅面臨資產(chǎn)折損的風(fēng)險(xiǎn)，也面臨去化變慢的壓力。從現(xiàn)金流量表視角看，由于企業(yè)普遍壓降開發(fā)規(guī)模，企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流流入減少，帶動(dòng)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流出。企業(yè)的盈利能力持續(xù)承壓。
房價(jià)過高，房地產(chǎn)供給過大的局面已經(jīng)發(fā)生了變化。
總體來看，隨著租金回報(bào)率漸趨合理，部分區(qū)域租金回報(bào)率已經(jīng)接近3%，房價(jià)明顯偏貴的局面已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。龍頭公司新開工已經(jīng)下降到了高峰期的30%以下，在建面積已經(jīng)下降到了高峰期的50%以下，新房供給過大的局面已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。目前市場雖然供過于求，但主要表現(xiàn)為存量房供給過大，而存量房過量供給則是由于預(yù)期造成的。
三大外部因素有望扭轉(zhuǎn)房價(jià)慣性下跌預(yù)期。
當(dāng)然，市場仍在慣性下行的通道中，三個(gè)可能的外部因素有望扭轉(zhuǎn)房價(jià)的慣性下跌。首先是政策進(jìn)一步優(yōu)化的可能性。其次是資本市場的財(cái)富效應(yīng)。最后則是產(chǎn)業(yè)層面，尤其是新質(zhì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展和居民收入水平的持續(xù)提升。
風(fēng)險(xiǎn)因素：
房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)計(jì)提資產(chǎn)減值，利潤表承壓的風(fēng)險(xiǎn)；部分經(jīng)營性資產(chǎn)經(jīng)營狀況不佳，租金下行的風(fēng)險(xiǎn)。
